[指南]：增值稅改革將對土地增值稅產生什么影響？一、關于增值稅改革后土地增值稅應納稅所得額的確認，土地增值稅納稅人從房地產轉讓中取得的收入不包括增值稅。土地增值稅減免項目...

增值稅改革對土地增值稅有何影響？

一、關于增值稅改革后應納稅所得額的確認

土地增值稅納稅人從房地產轉讓中獲得的收入不包括增值稅。如果允許從銷項稅額中扣除土地增值稅抵扣項目中涉及的進項稅進項稅額，則可以將其包括在扣除項中。如果不允許從銷項稅額中扣除，則可以將其包括在扣除項中。

增值稅改革后，納稅人轉讓房地產所得的土地增值稅的應納稅所得額不包括增值稅。納稅人采用一般的增值稅計算方法，其不動產轉讓中土地增值稅產生的應納稅所得額不包括增值稅銷項稅額；納稅人運用簡單的稅法計算，應納稅所得額應繳土地增值稅。

為了方便納稅人，簡化土地增值稅預收款的計算，采用預收款方式出售自行開發房地產項目的房地產開發企業可以計算出預收款的基礎。 -按以下方法征收土地增值稅：

土地增值稅預收的計算基礎=增值稅預繳預付款

要計算預先收取的土地增值稅，可以根據公司的具體情況進行選擇，并采用合適的預付款方式進行預付款。

二、關于在增值稅改革后確認應視為房地產銷售的土地增值稅應納稅所得額

（一）發生所有權轉移時，納稅人將開發的產品用于員工福利，獎勵，外國投資，分配給股東或投資者，償還債務，交換其他單位和個人的非貨幣資產等。與出售房地產相同，其收入應按照下列規定執行。

房地產開發企業在所有權轉移發生時，將開發的產品用于員工福利，報酬，外國投資，分配給股東或投資者，抵銷債務，交換其他單位和個人的非貨幣資產等。將其視為房地產銷售，其收入按照下列方法和順序確認：

1.根據公司在同一地區，同一年出售的類似房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參考當年當地市場價格或類似房地產的評估價值確定。

（二）納稅人移民安置家庭，其拆遷安置房屋的應稅所得和扣除項目，應當按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算問題的通知》的規定確定。 “（國稅函[2010] 220號），第六條應予執行。

三、關于與房地產轉讓相關的稅收減免

（一）增值稅改革后，“與房地產轉讓有關的稅”在計算土地增值稅的增值額時不包括增值稅。

<[p6]（二）增值稅改革后，可以根據以下事實扣除房地產開發企業支付的實際城市維護建設稅（以下簡稱“城市建設稅”）和教育附加費可以根據清算項目準確計算，如果不能根據清算項目準確計算，則根據該清算項目實際繳納的增值稅額扣除城市建設稅和教育費。

其他房地產轉讓的城市建設稅和教育費減免額應遵守上述規定。

四、關于增值稅改革前后土地增值稅結算的計算

增值稅改革后，房地產開發企業對房地產開發項目進行土地增值稅結算時，有關金額應按照以下方法確定：

（一）土地增值稅應納稅所得額=增值稅改革前的房地產轉讓收入+增值稅改革后的房地產轉讓收入（不包括增值稅）

（[二）與房地產轉讓有關的稅費=增值稅改革前的實際營業稅，城市建設稅和教育附加費+增值稅改革后可以扣除的城市建設稅和教育附加費

五、增值稅改革后有關建筑安裝工程費用發票確認的問題

增值稅改革后，土地增值稅納稅人應在增值稅發票的備注欄中注明進行施工服務的縣（市，區）名稱和項目名稱。建筑安裝服務取得的稅款發票，否則不包括土地增值稅扣除項的金額。

六、關于轉讓舊房時的扣除額計算

增值稅改革后，如果納稅人轉讓舊房和建筑物，如果無法獲得評估價，但可以提供購買發票，則應按以下方法計算扣除額：

（一）如果所提供的購買憑證是在增值稅改革之前獲得的營業稅發票，則應根據發票中規定的金額（不扣除營業稅）和每年5％的稅額計算得出。購買年份到轉讓年份。

（二）如果提供的購買憑證是增值稅改革后獲得的普通增值稅發票，則將根據發票中所注明的從購買年份到該年度的價格和稅款總額進行計算每年增加5％。

（三）如果提供的購買發票是增值稅改革后獲得的特殊增值稅發票，則發票中包含的不含增值稅金額加上未計入的進項增值稅允許扣除的費用應從購買額中扣除（從當年年至轉讓年），另外計算5％。

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