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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售包括商品房預售和現(xiàn)房銷售。商品房預售的會計核算包括預售的會計核算和收入確認的會計核算。那么具體的會計實務如何進行呢？快來學習吧~
(一)商品房預售的會計實務
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房一般涉及意向金、定金、 P入場費、預售定金、預售款、收取的配套費、維修基金、手續(xù)費等的核算。
1.意向金、認購金、會費、保證金等的核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的誠意金、認購金、會員費、定金等在“其他應付款”科目核算。
2.預售定金的核算商品房預售中中標人支付的定金可通過“預收賬款”科目核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取定金時應繳納增值稅及附加稅款。
3.預售房款的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)合同或協(xié)議將從中標人處取得的房款進行預售，通過“預收賬款”科目核算。企業(yè)收到的購房預付款，包括中標人收到的按揭貸款金額，應借記“庫存現(xiàn)金”或“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目。
4.抵押存款的核算
貸款銀行直接從貸款金額中扣除抵押貸款存款的，借記“銀行存款”、“其他貨幣資金——抵押存款”科目，貸記“預收賬款”科目；
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從一般結算賬戶轉入抵押貸款存款時，借記“其他貨幣資金——抵押存款賬戶”科目，貸記“銀行存款”科目。
中標人違約，未及時還款時，貸款銀行從抵押保證金賬戶中扣收中標人本息時，借記“其他應收款-(客戶資料)”科目，貸記“其他貨幣資金-抵押保證金賬戶”科目；
中標人補足還款金額時，作相反的會計分錄。抵押存款解凍時，借記“銀行存款”科目，貸記“其他貨幣資金——抵押存款”科目。
5.核算收取的配套設施費、證照費和維修基金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預收房款的同時，收取天然氣初裝費、房產(chǎn)證費、住宅專項維修資金等配套設施費。住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修、更新和改造的資金。收取的配套設施費、證照費和維修基金應作為“其他應付款”核算。
(二)商品房銷售收入的會計實務
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當合理確認銷售商品收入的實現(xiàn)，并及時記錄已實現(xiàn)的收入。
1.商品房銷售收入的確認，需要會計人員根據(jù)《企業(yè)會計準則》和企業(yè)自身的情況做出會計專業(yè)判斷，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和經(jīng)營特點，逐一確認收入的條件。
2.商品房銷售收入的計量商品房銷售收入應當根據(jù)企業(yè)與中標人簽訂的銷售合同或協(xié)議金額或者雙方認可的金額確定。收入確認的五個條件同時滿足的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當確認商品房銷售收入的實現(xiàn)，將預收的房款確認為主營業(yè)務收入，借記“銀行存款”或“應收賬款”(彌補差額)和“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”(全部房款)科目，同時結轉相關費用，將“開發(fā)產(chǎn)品”日常發(fā)生額轉入“主營業(yè)務”
3.銷售折扣、折扣和退貨的會計處理
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售過程中，現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣
銷售折扣：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已售出商品房的銷售折扣進行確認的，應當在發(fā)生時沖減該商品房的當期銷售收入。如果是資產(chǎn)負債表日后的事項，《企業(yè)會計準則第20號-資產(chǎn)負債表日后事項》將適用。
銷售退貨：應根據(jù)以下情況進行處理。
(1)對于未確認收入的商品房返還，會計處理相對簡單。根據(jù)退還給中標人的房款，借記“預收賬款”科目，貸記“銀行存款”科目。
(2)退回已確認收入的商品房時，應直接沖減回當月的銷售收入和銷售成本。如果銷售已經(jīng)貼現(xiàn)現(xiàn)金，應在退貨當月一并處理。營業(yè)收入按已付或應付余額減少時，借記“主營業(yè)務收入”科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”、“財務費用——現(xiàn)金折扣”等科目。按照退回商品房的成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“主營業(yè)務成本”科目。
(3)資產(chǎn)負債表日及之前銷售的商品房，在資產(chǎn)負債表日至財務會計報告批準日之間退回的，作為資產(chǎn)負債表日后事項調(diào)整，調(diào)整報告年度的收入和成本。如果銷售在資產(chǎn)負債表日或之前已經(jīng)進行了現(xiàn)金折扣，也應抵銷報告年度的現(xiàn)金折扣。