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房企優(yōu)質(zhì)項目篩選及展業(yè)思路！
王彬處于危險之中。
一、房企資金渠道概述
二，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務流程及各階段的融資需求
(一)土地征用階段
1.征地階段的業(yè)務流程
2.土地征用階段的會計核算
3.征地階段的稅務處理
(2)開發(fā)建設階段
1.開發(fā)和建設階段的業(yè)務流程
2、會計的發(fā)展和建設階段
3、開發(fā)建設階段的稅收處理
(3)銷售(預售)階段
1.房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售/預售流程
2.預售階段的會計核算
第三，房地產(chǎn)企業(yè)的財務和指標優(yōu)化與調(diào)整
(一)房企集中核算科目。
1.貨幣資金的構成和特征
2.庫存構成及其特征
3.投資性房地產(chǎn)的構成和特征
4.其他應收款和應付款
5.有息債務
6.預收賬款
7.經(jīng)營活動現(xiàn)金流量
(B)修訂財務指標和系統(tǒng)
1.運營能力指標
2.盈利能力指標
3.杠桿水平指示器
4、償債能力指標
四、投資房地產(chǎn)業(yè)的路徑——以明股實債為例
(一)明股實債貿(mào)易結構
(二)明股實債會計處理
(三)明股實債企業(yè)發(fā)展思路
1.房地產(chǎn)投資基金模式
2、合資成立項目公司模式
(四)明股實債商業(yè)模式的意義。
定金
商品房認購協(xié)議簽訂前收取的錢，最后退還給客戶或者折算成購房款。房地產(chǎn)企業(yè)取得預售許可證后，才能與客戶簽訂商品房認購協(xié)議。所以定金是預售前收的，約束性很低，購房者可以隨時收回款項。所以不做收款處理。
收取保證金時：
借方：銀行存款
貸款：其他應付款：——定金。
正式開盤后與客戶簽訂商品房認購協(xié)議：
借：其他應付款：——定金
貸：預付——銷售定金
開盤后，客戶不簽訂商品房認購協(xié)議：
借方：預付——銷售定金
貸款：營業(yè)外收入
存款
商品房買賣(預售)合同簽訂前收取的款項，在買賣合同簽訂后轉為購房款。如果客戶未在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)簽訂購房合同，房地產(chǎn)企業(yè)一般不會退還已經(jīng)支付的定金。定金應視為房款的收取，在預收賬款中核算。
收取銷售定金時：
借方：銀行存款
貸：預付——銷售定金
簽訂商品房預售合同時：
借方：預付——銷售定金
貸：預售賬戶——銷售金額
客戶違反認購協(xié)議，未簽訂預售合同時：
借方：預付——銷售定金
貸款：營業(yè)外收入
抵押存款
在抵押貸款過程中，銀行按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取款項，并承擔抵押貸款的連帶保證責任。只有在房產(chǎn)證辦理完畢，抵押登記完成后，銀行才將抵押貸款保證金返還給開發(fā)商。在此期間，借款人未按合同約定按期償還本息的，由開發(fā)商代為償還，銀行有權直接從抵押保證金賬戶中扣收相關款項。
中標者支付定金。
借方：銀行存款
貸項：預收賬款
收到商品房按揭貸款
借方：銀行存款
其他貨幣資金——抵押存款賬戶
貸項：預收賬款
如果客戶違約，銀行將從存款賬戶中扣款。
借：其他應收款-XX
貸款：其他貨幣資金-抵押存款賬戶
中標者還錢。
借：其他貨幣資金-抵押存款賬戶
貸：其他應收款-xx
抵押存款的解凍
借方：銀行存款
貸：其他貨幣資金——抵押存款賬戶。
預售房款
房地產(chǎn)企業(yè)收取的商品房銷售額
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，商品房銷售同時滿足以下條件時，應確認收入：一是工程已經(jīng)竣工并通過驗收，符合銷售合同約定的交付條件。二、已通知房屋所有人收房，結算賬單已提交給業(yè)主審批。
確認銷售收入時：
借：預收賬款
貸款：主營業(yè)務收入
銷售成本會計
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照收入確認原則確認銷售收入和銷售面積的實現(xiàn)時，還應當結轉相應的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收達到預定可使用狀態(tài)后，成本結算完成后，應編制“開發(fā)產(chǎn)品成本明細表”，詳細列明每項開發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總臺數(shù)。“開發(fā)產(chǎn)品成本明細表”應作為結轉開發(fā)產(chǎn)品成本的依據(jù)，并附在憑證上。
商品房竣工交付時：
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸款：開發(fā)成本
發(fā)展商品銷售時：
借方：主營業(yè)務成本
貸款：開發(fā)產(chǎn)品