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很多人都面臨過(guò)一個(gè)問(wèn)題：商品房貸款對(duì)平均資本好嗎？還是等額本息？選擇短期貸款好還是長(zhǎng)期貸款好？我先在這里總結(jié)一下：按揭貸款能維持多久，等額本息比較好。
無(wú)論是原來(lái)的貸款基準(zhǔn)利率打折還是浮動(dòng)，還是現(xiàn)階段的LPR點(diǎn)法，都是一樣的結(jié)論。
1.房貸為什么要選擇等額本息？
無(wú)論是原來(lái)的基準(zhǔn)利率浮動(dòng)模式，還是現(xiàn)階段最新的LPR點(diǎn)模式，我們計(jì)算最終的貸款利率，從4.9到6.86比較平均資本和等額本息。
結(jié)論很明顯，在貸款期限相同的情況下，考慮提前還款，其實(shí)總成本相差不大。
重點(diǎn)：原因是提前還房貸的時(shí)候，只還剩下的本金。如果前后總費(fèi)用相差不大，那么本息匹配自然更劃算。
因?yàn)榍捌趬毫π。捌诟冻龅目傎Y本少，資本也在貶值，前面付出的錢越多，資本成本越高。
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很多人，包括銀行員工，都認(rèn)為平均資本的利息少，前面的等額本息就是利息，雖然這種理解是正確的。但實(shí)際上，累計(jì)的利息是每月資金的總和，而不是比較的現(xiàn)值或終值。永遠(yuǎn)記住錢有時(shí)間價(jià)值。
同時(shí)考慮到提前還款的可能性，大部分人都有過(guò)提前還款的經(jīng)歷。房貸提前還款背后是不需要還利息的，還款時(shí)間越早，實(shí)際總費(fèi)用的差異會(huì)越小。
拖得越久，連還款期都結(jié)束了。等額的這朵金花的賬面金額一定要大于等額的本金和利息。但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，其實(shí)還是建議本息匹配。想想如果真的打算等到30年后，是以后少付點(diǎn)利息好，還是現(xiàn)在少付點(diǎn)錢壓力小。
有資金實(shí)力的人不在乎前期的壓力，但是隨時(shí)都有可能提前還款，或者說(shuō)等額本息還是劃算的。
資金實(shí)力弱的人可能真的要還30年的貸款，這其實(shí)說(shuō)明前期資金壓力還是很大的，最好是本息匹配(現(xiàn)階段回想一下，看看10年、20年、30年前有房貸的人和現(xiàn)在相比的壓力)。
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二、房貸為什么選擇長(zhǎng)期貸款？
如果你只想在銀行做五年或者十年的房貸，我建議你能借多久就借多久，最好能借30年。第五年和第十年選擇提前還清。為什么，同樣的數(shù)據(jù)可以算出來(lái)，總成本其實(shí)并沒(méi)有太多的利益，反而更有優(yōu)勢(shì)。
優(yōu)點(diǎn)是：還款壓力小，流動(dòng)性多(流動(dòng)性也能創(chuàng)造更多收入)，提前結(jié)束貸款的權(quán)利由你決定。也有兩種人：
(1)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，前期每個(gè)月給自己的還款會(huì)少一些，比原來(lái)計(jì)劃的還款時(shí)間能省不少錢。可以做其他投資或者理財(cái)，進(jìn)一步縮小利息差。
沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，前期月供壓力大。如果貸款斷了，房子被收回，那就得不償失了。
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所以選擇房貸的時(shí)候沒(méi)必要糾結(jié)，等額本息，期限最長(zhǎng)的就夠了。